Покупка квартиры или дома в Польше не даёт иностранцу права на пребывание — польское законодательство не предусматривает karta pobytu «за инвестицию в недвижимость». Зависимость действует в обратном направлении: наличие разрешения на пребывание — одно из обстоятельств, помогающих получить разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации) на приобретение недвижимости, а более длительное постоянное пребывание позволяет покупать и без такого разрешения. Объясняем, как связаны эти две процедуры.
Недвижимость не является основанием пребывания
Закон об иностранцах содержит закрытый перечень целей, для которых воевода выдаёт разрешение на временное пребывание: работа, предпринимательская деятельность, учёба, воссоединение семьи, брак с гражданином Польши и иные обстоятельства, описанные в законодательстве. Собственности на квартиру среди них нет. Тот, кто купил апартаменты, по-прежнему обязан легализовать пребывание на одном из этих оснований.
Собственное помещение, тем не менее, может облегчить выполнение некоторых требований. Например, при разрешении на временное пребывание в целях воссоединения семьи член семьи обязан подтвердить обеспеченное в Польше место жительства — нотариальный акт покупки квартиры здесь является веским доказательством. Собственность также облегчает регистрацию по адресу (meldunek) и подтверждение адреса в последующих производствах.
Когда иностранцу нужно разрешение MSWiA
Принцип закона о приобретении недвижимости иностранцами — требование о получении разрешения министра внутренних дел и администрации. Приобретение, совершённое вопреки закону, недействительно. Из этого принципа существуют важные исключения:
- граждане и предприниматели из Европейского экономического пространства и Швейцарии — не нуждаются в разрешении независимо от вида и расположения недвижимости (с оговорками для сельскохозяйственных и лесных земель, вытекающими из отдельных норм);
- самостоятельное жилое помещение в понимании закона о собственности на помещения, расположенное за пределами приграничной зоны, — его можно купить без разрешения; то же касается гаража или машино-места, связанных с жилищными потребностями;
- лицо, имеющее постоянное пребывание или статус долгосрочного резидента ЕС, которое проживает в Польше непрерывно не менее 5 лет с момента его получения, — может покупать без разрешения недвижимость за пределами приграничной зоны (за исключением сельскохозяйственных земель площадью свыше 1 га);
- супруг гражданина Польши с постоянным пребыванием или статусом резидента — через 2 года проживания, если недвижимость входит в совместное имущество;
- наследник по закону отчуждающего, который был собственником или бессрочным пользователем недвижимости не менее 5 лет.
На практике разрешение чаще всего требуется при покупке дома с участком, земельного участка под застройку, нежилого помещения или инвестиционной недвижимости. Разрешение также нужно для квартиры в приграничной зоне — перед подписанием договора необходимо проверить, относится ли к ней гмина, в которой расположено помещение.
Пребывание как «связь с Польшей» в заявлении в MSWiA
Министр выдаёт разрешение, если приобретение не угрожает обороноспособности, безопасности и общественному порядку, а иностранец подтвердит наличие связей с Польшей. Среди примерных обстоятельств, подтверждающих такую связь, MSWiA называет:
- наличие разрешения на временное или постоянное пребывание либо статуса долгосрочного резидента ЕС (за исключением некоторых краткосрочных разрешений),
- брак с гражданином Польши,
- польскую национальность или происхождение,
- членство в правлении общества с местонахождением в Польше, контролируемого иностранцами,
- ведение в Польше предпринимательской или сельскохозяйственной деятельности.
Таким образом, порядок действий обычно следующий: сначала законное пребывание и активность в Польше, затем покупка. Лицо, которое только планирует переезд и ещё не имеет karta pobytu, обладает более слабой позицией в заявлении на разрешение.
Лимиты площади и расходы в 2026 году
Недвижимость, приобретаемая для собственных жизненных нужд, не может превышать 0,5 га, а в случае супругов — 1 га. Большая площадь допустима только под предпринимательскую или сельскохозяйственную деятельность и должна быть обоснована её реальными потребностями.
| Действие | Гербовый сбор |
|---|---|
| Разрешение на приобретение недвижимости, долей или акций | 1 570 зл |
| Промесса (обязательство выдать разрешение) | 98 зл |
| Доверенность | 17 зл |
При совместной собственности каждый иностранец подаёт отдельное заявление и вносит отдельный платёж. Промесса действительна один год с момента выдачи, и в этот период нельзя отказать в разрешении, если только не изменится фактическая обстановка — поэтому её стоит получить, когда предварительный договор уже обсуждается, а до основного договора остаётся несколько месяцев.
Шаг за шагом: покупка дома лицом с karta pobytu
- Проверка, действует ли в данном случае одно из исключений (вид недвижимости, приграничная зона, стаж постоянного пребывания).
- Сбор документов: копия karta pobytu и паспорта, документы о недвижимости (выписка из поземельной книги, выписка из кадастра, выкопировка из кадастровой карты), подтверждения источника финансирования (налоговые декларации, кредитный договор или банковская промесса).
- Заявление о выдаче промессы или разрешения в MSWiA — электронно через ePUAP или e-Doręczenia либо в бумажной форме, с подтверждением оплаты гербового сбора.
- Предварительный договор с условием получения разрешения.
- Нотариальный акт после получения разрешения — нотариус не составит договор без его предъявления.
Пример. Господин Арман, гражданин Казахстана, уже два года ведёт в Польше sp. z o.o. и имеет разрешение на временное пребывание. Квартиру в Кракове он может купить без разрешения, поскольку это самостоятельное жилое помещение за пределами приграничной зоны. Однако когда он захочет купить дом с участком под городом, ему понадобится разрешение MSWiA — и его karta pobytu, и деятельность общества будут доказательством связей с Польшей. При этом сама покупка дома не продлит ему пребывания: о следующем разрешении он снова будет подавать заявление на основании предпринимательской деятельности.
Самые частые заблуждения
- «Куплю квартиру — получу karta pobytu» — такого правового основания не существует.
- «Квартира всегда без разрешения» — не в приграничной зоне.
- «Sp. z o.o. обойдёт правила» — общество, контролируемое иностранцами, также рассматривается как иностранец в понимании закона.
- «Постоянное пребывание сразу освобождает от разрешения» — требуется 5 лет проживания с момента получения этого статуса.
Больше о легализации пребывания при переезде описано в руководстве о релокации в Польшу.
Чем может помочь Good Balance
Мы помогаем упорядочить оба дела в правильной последовательности: сначала законное пребывание, затем безопасная покупка. Мы ведём заявления на разрешение на постоянное пребывание, а предпринимателям помогаем получить karta pobytu на основании предпринимательской деятельности, которая также является доказательством связей с Польшей в заявлении в MSWiA.