Доходи від подобової оренди помешкання в Польщі розраховують у режимі ryczałt: 8,5% виручки до 100 000 зл на рік і 12,5% від перевищення. Ці самі ставки діють і при приватному наймі, і при послугах проживання в межах господарської діяльності, але обидва шляхи відрізняються внесками, VAT і формальностями. Тому найважливіше питання не «скільки», а «чи це ще приватний найм».
Приватний найм чи господарська діяльність
Приписи не встановлюють жорсткої межі. Податкові органи оцінюють, чи оренда має заробітковий, організований і тривалий характер — як типова фірма. На господарську діяльність вказують, зокрема:
- кілька чи кільканадцять помешкань, куплених із думкою про здавання,
- додаткові послуги, типові для готелю: щоденне прибирання, зміна постільної білизни під час перебування, сніданки, трансфери,
- наймання персоналу або фірми, що обслуговує бронювання та заселення,
- активний маркетинг і керування цінами, як у готельному об'єкті.
Натомість одне чи два помешкання з власного майна, здавані з базовим обладнанням і без розгалужених послуг, зазвичай вкладаються у приватний найм. Коли ситуація гранична, виходом є індивідуальна податкова інтерпретація — вона захищає платника, який діятиме згідно з її змістом.
Порівняння обох шляхів
| Питання | Приватний найм | Господарська діяльність |
|---|---|---|
| Податок на доходи | ryczałt 8,5% / 12,5% (обов'язково) | на вибір: ryczałt 8,5% / 12,5%, податкова шкала або лінійний податок |
| Витрати | не зменшують податок | при шкалі та лінійному податку можна списувати витрати й амортизацію |
| Внески ZUS | відсутні | соціальні та медичний внески, як у кожній фірмі |
| Реєстрація | без CEIDG | запис до CEIDG або KRS |
| Облік | простий, без книг | облік доходів або книга доходів і видатків |
Як рахують ryczałt на практиці
Основа — виручка, тобто сума, належна від гостей. Комісія платформи бронювання не зменшує податок у режимі ryczałt. Якщо гості платять окремо за комунальні послуги згідно з договором, спосіб їхнього обліку залежить від конструкції договору — у разі сумнівів варто з'ясувати це перед сезоном.
Ryczałt сплачують щомісяця до 20 числа наступного місяця (за грудень — до 20 січня) або щокварталу, а після завершення року подають річну декларацію PIT-28. Поріг 100 000 зл рахують у масштабі року: лише виручка понад цю суму оподатковується за ставкою 12,5%.
Приклад розрахунку
Власник двох апартаментів у Кракові здає їх як приватний найм. У 2026 р. виручка становитиме 130 000 зл.
- від перших 100 000 зл: 8,5% = 8 500 зл,
- від перевищення 30 000 зл: 12,5% = 3 750 зл,
- разом ryczałt за рік: 12 250 зл, що сплачується помісячними частинами.
Якби та сама особа вела діяльність на податковій шкалі й мала 60 000 зл витрат (оренда, комунальні, прибирання, амортизація обладнання), податок міг би бути нижчим, але додалися б внески ZUS. Таке порівняння варто зробити з бухгалтером, враховуючи повний рік.
VAT при короткостроковому наймі
Довгострокова оренда помешкання для проживання звільнена від VAT, натомість короткострокове розміщення гостей вважають послугою проживання, яка цим звільненням не користується. Поки сукупний оподатковуваний продаж не перевищує 240 000 зл у 2026 р., можна користуватися звільненням від VAT за обсягом продажів. Після перевищення ліміту треба зареєструватися як платник VAT і додавати податок за ставкою, належною для послуг проживання. При більшій кількості помешкань ліміт можна досягти швидше, ніж здається.
Платформи передають дані до податкової інспекції
Оператори платформ бронювання зобов'язані звітувати податковій адміністрації про дані орендодавців та їхні доходи. Із звітування виключені лише найбільші гравці — суб'єкти, яким платформа уможливила понад 2 000 бронювань у межах групи об'єктів. Це означає, що доходи з типового помешкання, зданого подобово, видимі для податкової, і пропустити їх у декларації легко виявити.
Формальності, про які легко забути
- Місцевий або курортний збір — у населених пунктах, де його запровадила рада ґміни, орендодавець стягує його з гостей і перераховує ґміні.
- Внесення об'єкта до ґмінного реєстру — об'єкти, що надають послуги проживання, можуть підлягати внесенню до реєстру, який веде війт або бурмістр.
- Житлова спільнота мешканців — регламент або ухвали можуть містити правила щодо короткострокового найму, а в разі незручностей для сусідів доходить до суперечок.
- Страхування — стандартний поліс помешкання часто не покриває шкоди, завданої гостями в межах подобового найму.
Найчастіші помилки орендодавців
- Віднімання комісії платформи або витрат на прибирання від виручки у режимі ryczałt — у цій формі податок рахують від усієї належної суми.
- Розрахунок двох подружжям без узгодження, хто показує виручку з приміщення, що є спільним майном.
- Пропуск ліміту VAT при кількох помешканнях і перевищення його під час літнього сезону.
- Поступове розширення додаткових послуг без перевірки, чи найм уже не став господарською діяльністю.
Як Good Balance може допомогти
Допомагаємо оцінити, чи оренда ще є приватним наймом, і готуємо заяву про індивідуальну податкову інтерпретацію, коли справа гранична. Ведемо облік і розрахунки у режимі ryczałt та VAT у межах спрощеної бухгалтерії, а при розвитку портфеля порівнюємо вигідність господарської діяльності. Правила самого ryczałt розглядаємо у статті Ryczałt від обліковуваних доходів 2026.