Выручка от посуточной сдачи квартиры в Польше рассчитывается в режиме ryczałt: 8,5% выручки до 100 000 зл в год и 12,5% с превышения. Те же ставки действуют при частном найме и при услугах проживания в рамках хозяйственной деятельности, но оба пути отличаются взносами, VAT и формальностями. Поэтому главный вопрос звучит не «сколько», а «это ещё частный наём или уже деятельность».
Частный наём или хозяйственная деятельность
Нормы не задают жёсткой границы. Налоговые органы оценивают, носит ли аренда прибыльный, организованный и постоянный характер — как типичная фирма. На хозяйственную деятельность указывают, в частности:
- несколько или с десяток помещений, купленных с мыслью о сдаче;
- дополнительные услуги, типичные для гостиницы: ежедневная уборка, смена постельного белья в ходе пребывания, завтраки, трансферы;
- наём персонала или фирмы, обслуживающей бронирования и заселения;
- активный маркетинг и управление ценами как в объекте размещения.
В свою очередь одно или два помещения из собственного имущества, сдаваемые с базовым оснащением, без расширенных услуг, обычно укладываются в частный наём. Если ситуация пограничная, решением является индивидуальная интерпретация — она защищает плательщика, который следует её содержанию.
Сравнение двух путей
| Вопрос | Частный наём | Хозяйственная деятельность |
|---|---|---|
| Подоходный налог | ryczałt 8,5% / 12,5% (обязательно) | на выбор: ryczałt 8,5% / 12,5%, шкала или podatek liniowy |
| Расходы | не уменьшают налог | при шкале и линейном налоге можно вычитать расходы и амортизацию |
| Взносы ZUS | нет | социальные и медицинский взносы как при любой фирме |
| Регистрация | без CEIDG | запись в CEIDG или KRS |
| Учёт | простой, без книг | учёт выручки или книга доходов и расходов |
Как считается ryczałt на практике
Основой является выручка, то есть сумма, причитающаяся с гостей. Комиссия платформы бронирования не уменьшает налог при режиме ryczałt. Если гости оплачивают отдельно коммунальные услуги по договору, вопрос их отражения зависит от конструкции договора — при сомнениях стоит выяснить это до начала сезона.
Ryczałt уплачивается ежемесячно до 20-го числа следующего месяца (за декабрь до 20 января) либо ежеквартально, а по окончании года подаётся годовая декларация PIT-28. Порог 100 000 зл считается в масштабе года: только выручка свыше этой суммы облагается ставкой 12,5%.
Пример расчёта
Владелец двух апартаментов в Кракове сдаёт их как частный наём. В 2026 г. выручка составит 130 000 зл.
- с первых 100 000 зл: 8,5% = 8 500 зл;
- с превышения 30 000 зл: 12,5% = 3 750 зл;
- всего ryczałt за год: 12 250 зл, уплачиваемый частями ежемесячно.
Если бы то же лицо вело деятельность по налоговой шкале и имело 60 000 зл расходов (аренда, коммунальные услуги, уборка, амортизация оснащения), налог мог бы быть ниже, но добавились бы взносы ZUS. Такое сравнение стоит сделать с бухгалтером, учитывая полный год.
VAT при краткосрочной аренде
Сдача квартиры в жилищных целях в длительном периоде освобождена от VAT, а краткосрочное проживание гостей рассматривается как услуга размещения, которая этим освобождением не пользуется. Пока совокупная облагаемая продажа не превышает 240 000 зл в 2026 г., можно пользоваться освобождением по обороту. После превышения лимита нужно зарегистрироваться плательщиком VAT и прибавлять налог по ставке, применимой к услугам размещения. При большем числе помещений лимит можно достичь быстрее, чем кажется.
Платформы передают данные в орган
Операторы платформ бронирования обязаны отчитываться перед налоговой администрацией о сдающих и их выручке. От отчётности освобождены только крупнейшие игроки — субъекты, которым платформа предоставила более 2 000 бронирований в рамках группы объектов. Это значит, что выручка от типичной посуточной квартиры для органа видна, а её пропуск в декларации легко обнаружить.
Формальности, о которых легко забыть
- Местный или курортный сбор — в населённых пунктах, где его ввёл совет гмины, сдающий взимает его с гостей и перечисляет в гмину.
- Внесение объекта в гминный учёт — объекты, оказывающие услуги размещения, могут подлежать внесению в учёт, который ведёт войт или бургомистр.
- Жилищное товарищество — регламент или постановления могут содержать правила о краткосрочной аренде, а при неудобствах для соседей возникают споры.
- Страхование — стандартный жилищный полис часто не покрывает ущерб, причинённый гостями при посуточной аренде.
Самые частые ошибки сдающих
- Вычет комиссии платформы или расходов на уборку из выручки в режиме ryczałt — при этой форме налог считается со всей причитающейся суммы.
- Расчёт двух супругов без согласования, кто показывает выручку с помещения, являющегося общим имуществом.
- Пропуск лимита VAT при нескольких помещениях и превышение его в ходе летнего сезона.
- Постепенное расширение дополнительных услуг без проверки, не стала ли аренда уже хозяйственной деятельностью.
Как может помочь Good Balance
Мы помогаем оценить, остаётся ли аренда частным наймом, и готовим заявление на индивидуальную интерпретацию, когда дело пограничное. Ведём учёт и расчёты режима ryczałt и VAT в рамках упрощённого бухгалтерского учёта, а при развитии портфеля сравниваем выгодность хозяйственной деятельности. Правила самого режима ryczałt разбираем в статье Ryczałt от учтённой выручки 2026.